土地･建物売却での不動産業者の選び方

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大手はどこがいい？不動産会社の実績ランキング

中小の業者を含めると、不動産業者の数は膨大ですが、国内有数の規模を誇る、大手の業績ランキング（2019年度）をご覧ください。取扱高の大きな順です。

上表の数値は、（株）住宅新報社の調査をもとにしています。

なお、センチュリー21・ジャパンとイエステーションの２社は、他の会社と営業形態が異なっています。店舗のほとんどが直営ではありません。

大手不動産業者のメリット、デメリット

地域密着型の不動産業者と比べたときの、大手のメリット、デメリットをまとめました。

重要な点について補足説明します。

店舗が近くにあるとは限らない - 店舗数一覧

業界最大手、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）でも、店舗数はたった282店舗です。

たとえば、首都圏の店舗の状況は下図のとおりです。

パッと見は多く見えますが、たとえば神奈川県ですと、厚木市や平塚市より西には１店舗もありません。房総半島に目を移すと、千葉市より南には１店舗もありません。

北上して、栃木県の店舗を検索すると･･･

県内に１店舗もありません。

次に、箱根を超えて西（静岡県）に目をやると･･･

この地図内には、静岡市（70万人）と浜松市（80万人）いう、２つのけっこう大きな都市がありますが、どちらの市内にも店舗はありません。

つまり、大手といっても、店舗がある地域はかなり限定されています。

上で名前をあげた大手不動産業者の店舗数の一覧をご覧ください（2020年３月末）。なお、上の表と同じ並び順（取扱高の大きい順）です。

＊の２社は、直営店舗ではなく加盟店数です。加盟店は、実質的には地元の不動産業者に近い存在です。

両手仲介のためにおこなわれる囲い込みは不法

不動産会社が、売り主と買い主の間を取り持つことを仲介といいます。

仲介には、大きく分けて、「片手仲介」と「両手仲介」があります。

片手仲介と両手仲介

片手仲介は、売り主側、買い主側にそれぞれ異なる不動産会社が付く仲介方法です。

一方の両手仲介では、同じ業者が、売り主･買い主双方を仲介します。

両手仲介をすると、一つの取り引きで２倍の手数料が入るので、不動産会社にとっては効率が良いです。

もっとも、一社で売り手と買い手の両方を見つけなければならないので、営業力のある大手でなければ、両手仲介は難しいです。

両手仲介の何が危険か？

両手仲介そのものはズルではありません。

不動産会社は、売り手と買い手を見つけてフォローしなければならないので、両方から手数料をもらうのは当然の権利です。

また、両手仲介だろうと、手数料は売買価格に比例するのて、不当に安く売られることはありません。

では、両手仲介のどこが危険かと言うと、売り物件の情報を他の不動産会社に公表しないで、独占する（＝囲い込み）恐れがあるからです。

不動産会社が囲い込みをする恐れ

不動産の売り物件は、業界共通のデータベースに登録して、他の不動産会社に公開して、広く買い手を募集しなければなりません。

しかし、悪質な不動産会社の場合、他の不動産会社から購入の問い合わせがあっても、理由を捏造してそれを断り、両手仲介で売買をまとめようとします。

これが囲い込みです。

不動産業者に囲い込みをされると、高く売れるチャンスを逃すかもしれませんし、両手仲介が成立するまで待たされるかもしれません。

大手が両手仲介に組織的に取り組んでいる根拠

囲い込みは、中小でもできますから、大手仲介業者だけのリスクではありません。

とは言え、大手が組織的に両手仲介を推進している根拠があるので、より警戒が必要です。

たとえば、仲介の取扱高トップの三井不動産リアルティの手数料率（売買価格に対する仲介手数料の割合）は4.7%です。

かりに取り扱う全件が片手仲介だったら、手数料率は３％になるはずです（法律で決められています）。両手仲介が混ざっているから、4.7%に増えています。

ちなみに、実際にはありえない想定ですが、１件あたりの売買価格がすべて同額だとしたら、手数料率が4.7%になるには、取り扱った件数の57%が両手仲介でなければなりません。

両手仲介が当たり前におこなわれている実態がわかります。

地元不動産業者のメリット･デメリットは一概に言えない

大手の不動産仲介業者は、数が限られることもあって、共通する特徴がいくつかありました。

それに対して、地元にある地域密着の業者について、共通した特徴を言うのは難しいです。

ネットで検索すると、地元業者のメリデメをもっともらしく説明しているサイトがありますが、例外はいくらでも見つかります。

情報･知識･営業力の商売ですが、小規模な業者でも業界共通の情報システムから物件情報を入手できるので、能力やがんばり次第で、大手以上のサービスを提供している業者はあります。

もちろん、あきれるくらいオソマツなところもあります。

あえて言えば、当たりハズレの大きいところが、地場の不動産業者のデメリットです。

地元の不動産業者は、大手と一つ一つ比較して選ぶ

大手の不動産業者なら、たとえ従業員の質が低い会社でも、サービス提供するしくみは充実しています。

だから、地元の不動産業者を選ぶときは、検討段階で、大手と同じことを質問したり要望し、その返答を一つ一つ大手と比べながら、力量や誠意をチェックしましょう。

特別な質問をしなくともチェックできます。たとえば以下のようなことをたずねてください。

• 物件があるエリアの市場動向（不動産の売れ行きや価格の上下動）。
• 不動産の販売方法。
• 売却までの見通し（まずいくらで売りに出して、もし反応が薄ければ、いつ頃にどのくらいまで値段を下げか等）。
• より早く、高く売るための提案やアドバイス。

この返答が、大手と同じかそれより説得力があったら、期待できる業者です。

おおすすめする、信頼できる不動産業者の選び方

不動産業者探しの成功率を上げるために、次のような探し方、選び方をご提案します。

いくつか補足説明をします。

相場の知識が、業者の選別や交渉の鍵に

不動産一括査定を使うメリットの半分は、相場を知ることができて、相場を分かっていない業者を排除できる点です。

相場を分かっていない業者とは、査定額が極端に高かったり安かったりする会社です。

各業者が出してきた査定額から相場を判断できなければ、業者と話すときに質問してください。

そのときの説明のわかりやすさや説得力も、選定の材料になります。

業者と面談してから決断する

査定額だけで業者を決めるとか、「電話で話したら親切そうだった」みたいな印象で選ぶことは、おすすめできません。

たとえば、物件を売りに出して、なかなか購入希望社が現れないときは、金額や条件を見直すことになります。

そうなったときに、金額をいくらにするか、どの条件を緩めるかは、結局は業者の判断を当てにするしかありません。

市場のことを分かっているのも、実際に問い合わせ対応しているのも業者ですから。

ということは、そのような状況になったときに、安心して助言･提案を受け入れられる業者を選ばなければなりません。

そのつもりで、しっかり面談して選定してください。

面談の話題は、上にもあげましたが、次のようなありがちな話題でも十分役に立ちます。

• 物件があるエリアの市場動向（不動産の売れ行きや価格の上下動）。
• 不動産の販売方法。
• 売却までの見通し（まずいくらで売りに出して、もし反応が薄ければ、いつ頃にどのくらいまで値段を下げか等）。
• より早く、高く売るための提案やアドバイス。

不動産業者を選び、付き合う上での心構え

不動産の売買には、他の商品の売買とは異なる難しさがあります。

一般消費者にすれば大きな売買なので、しっかり準備をして、ぬかりなく事を進めたくなります。

しかし、実際に始めると、買い手が見つかるかは“出たとこ勝負”です。また、相場はあるものの、市場動向や競合する物件などによって、けっこう大きくブレます。

また、そういうことに慣れっこな不動産業界の人たちの言動が、荒っぽく見えることもあります。

こうした理由から不動産業者に不満･不安を感じる場合、業者やその担当者は、他と比べてダメとは限りません。

もちろん、顧客が安心できるように気を利かせられるのが本当のプロです。

とは言え、求めるレベルが高すぎると、かえって売買がスムーズに進まない恐れがあることも、頭の片隅に置いてください。

まとめ

不動産業者の選定についてご説明しました。

進め方のイメージがつかめましたら、さっそく査定申込に取りかかりましょう。

不動産一括査定サイト（サービス）を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。