投資用マンション、売却すべき？持ち続ける？

投資用マンション、売却すべき？持ち続ける？

投資用マンション、売却すべき？持ち続ける？

投資用マンションを持ち続けるか、売却するか？

投資用マンションを持ち続けるか、売却するかの判断は、さまざまな角度から検討する必要があります。

その中でも、まず確認していただきたいのが、実質利回りです。

実質利回り

実質利回りは、以下のように計算します。

ちなみに、踏破用マンションの利回り計算には、表面利回りというものもあります。

これは、上の算式から「管理費・修繕積立金等」を省いた利回りです。

表面利回りは、実質利回りより高い数字になりますが、判断基準にはなりません。

年間家賃収入は変動する

実質利回りは、あくまでも「現時点」の利回りです。

実際には、上の算式の「年間家賃収入」が次第に変化します。

近隣に好条件の賃貸マンションができたら、家賃を下げざるを得なくなるかもしれません。

また、設備が古くなると、借り手が変わるたびに、家賃がジワジワと下がるかもしれません。

将来の家賃収入を、正確に予測することはできませんが、同じ地域の条件が近い、珍年数の古い物件の家賃を参考にするなど、多角的に収益をシミュレーションしたいです。

賃料は立地に大きく左右される

居住用のマンションは、築年数が増えるにつれて、どんどん資産価値が低下します（ただし、あるところまで下がると安定します）。

建物の躯体部分の経年劣化が資産価値にストレートに反映します。

これに対し、投資用マンションの場合、好立地であれば、築年数が古くても賃貸ニーズ＝収益性があります。

築年数が古くても収益性があれば、投資用マンションとしての価値は下がりにくいです。

投資用マンションの資産価値の計算方法

投資用マンションの資産価値の計算方法を使いこなすには、市場動向や相場の知識も必要になります。

よって、正式な価格査定は専門家に依頼しましょう。

ただし、その計算方法を知っていると、検討の初期段階でおよその資産価値を知りたいときに、役に立ちます。

収益還元法、原価積上法、取引事例比較法

不動産の価格査定には、以下の3つの方法があります。

居住用マンションの査定では、３番めの取引事例比較法が一般的です。

一方、投資用マンションとして売買されるときは、１番目の収益還元法も使われます。

収益還元法は２つある（直接還元法、DCF法）

収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法に分かれます。

一般の人が概算を査定するなら、直接還元法をおすすめします。

DCF法のほうが緻密に計算できますが、設定するパラメータが多く、不適切に設定するとかえって誤差が大きくなります。

直接還元法の計算式

直接還元法は、下の算式で計算します。

還元利回りは、上でご説明した「実質利回り」をそのまま当てはめられます。

ただし、不動産業者が査定するときは、キャップレートと呼ばれる想定利回りを使用します。

想定利回りの調べ方

想定利回りは、Googleなどで調べることができます。

「不動産投資　利回り　地名」などで検索すると、物件情報サイトがヒットするはずです。類似の物件が見つかれば、そこに表示されている利回りを参考にしてください。

同じエリアの物件でも、築年数や仕様（構造、面積、階数、設備など）によって、利回りに差があります。できる限り近い物件を探してください。

投資用マンション売却のタイミング

売却を決めたとしても、投資のために保有しているマンションですから、少しでも有利に売却したいです。

そこで、売却に適したタイミングをご説明します。

何点か補足説明します。

低金利のタイミング

低金利の時期のほうが、次の点で売却に適しています。

• 預貯金など低リスクな金融商品の魅力が下がるので、不動産投資などへの関心が高くなる。
• 低金利のほうが、買い主がローンを組みやすい。

空室でないタイミング

投資用マンションであるからには、見込める年間家賃収入も、その物件の重要なスペックです。

実際に賃貸人がいて、現実的な収入見込みを提示できれば、売り込みやすいです。

また、次の入居者がなかなか決まらなかったり、空室期間が長くなっていると、物件としての魅力が低いのかと疑念を持たれてしまいます。

ただし、入居者がいるために、買い主が屋内をつぶさに確認できないなどの理由で、不利になるケースもあります。ケース･バイ･ケースです。

大規模修繕前のタイミング

マンションは、築12〜15年あたりで、大規模な修繕が必要になります。

そのために修繕費が積み立てられていますが、大規模修繕により激減し、それを埋めるために管理費が値上げになると、売却のための条件が悪くなります。

現実に、そういう例が跡を絶たないようです。

もちろん、マンションによって状況が異なります。大規模修繕後も管理費の金額が適度な物件なら、このタイミングにこだわる必要はありません。

投資用マンション売却で、不動産業者を選ぶ条件

一般的なマンション売却での業者選びと、目のつけどころは同じです。

ただし、次の２点を、業者の選定条件に加えてください。

以下で補足説明します。

投資物件売買の実績･ノウハウがあること

投資用マンションを売り込むには、当然のことながら、投資の切り口からセールスしなければなりません。

上でご説明した利回りの考え方を使いこなせる必要があります。不動産以外の投資についての知識から、経済状況などの知識も不可欠です。

また、売り込む客層も、一般的な中古マンション売却とは異なります。

投資用マンション売買の実績･ノウハウがあるかを、必ずチェックしてください。

広域エリアで買い手を募集できること

投資用マンションということは、オーナーがそこに居住するわけではありません。

よって、募集エリアを限定する必要はありませんし、エリアが広いほど、買い手が早く見つかります。

全国規模または複数の都道府県にまたがるネットワークを持つ不動産業者が望ましいです。

まとめ

投資用マンション売却の重要ポイントをご説明しました。

実際に売却を検討されるときは、実績･ノウハウのある不動産業者が頼りになります。

業者を利用すると手数料がかかりますが、投資用マンションは判断すべきことが多いので、素人考えで進めるのは危険です。

頼りになる業者を探すなら、不動産一括査定サイト（サービス）の活用をおすすめします。

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