不動産売却

不動産売却〜売却手続の流れ、税金、費用、必要書類

不動産売却〜売却手続の流れ、税金、費用、必要書類

不動産売却の流れ

不動産売却は、以下のように進められます。

各ステップでやることを、説明していきます。

不動産業者の選択

不動産売却で業者を使うと、手数料を払わなければなりません。

それを惜しんで、不動産業者を通さない個人間取引を検討する人もいます。

ただ、不動産売却の知識や経験がないと、手数料以上に損をしたり、多くのトラブルに見舞われる恐れがあります。

知識や経験をお持ちでないなら、業者の活用をおすすめします。

ただし、不動産業者選びは慎重でありたいです。

なぜなら、不動産の価格や条件は、購入希望者との交渉で決まるため、相場は一応あるものの、けっこうゆるいです。

だから、一般消費者が不動産業者の誠実さを判断する材料が乏しく、それを承知の上で、強引に事を進める業者は少なくありません。

物件の販売価格決定

不動産業者にアドバイスを受けながら、住宅の販売価格を決定します。

もっとも、購入希望者が出てこなければ、価格を見直すことになります。

こちらは少しでの高く売ることを望みがちですが、業者はこちらの意向を尊重しつつも、売れそうな現実的な価格を提案してきます。

自分でも、地元の不動産屋やネットなどで条件が近い物件の販売価格をチェックするなど、判断材料をしっかり仕入れたいです。

家と土地の概要調査

土地の面積や道路幅、上下水道、設備、建築基準法上の制限、建物の建築年数等々、現在の状態の調査をします。

そして、それらを元に、販売用の資料（不動産屋で掲示してあるチラシ）を製作します。

基本的には、業者主導で進むステップです。

不動産業者と契約

不動産業者との契約には、次の３タイプがあります。

一般媒介契約で、業者の販売活動が鈍りがちな理由は、広告宣伝に投資しても、他の業者による売却が決まると、投資がムダになるからです。

業者の収入は、不動産が売れたときに入る仲介手数料なので、収入の確実性が低い一般媒介契約では、慎重になりがちです。

一般論としては、専任媒介契約が無難です。ただし、都市部など、不動産物件の売買が活発なエリアなら、一般媒介契約でも良いでしょう。

不動産の販売活動

このステップは、不動産業者の腕の見せ所なので、彼らが主役です。

とは言え、依頼主として、自分の物件のネット上での広告くらいはチェックしておきたいです。

購入希望の申し出があれば、順次、現地案内･内見がおこなわれます。その都度、業者から事前連絡と事後の報告があります。

売却する物件をこちらで管理しているなら、清掃を心がけたいです。

購入希望者から価格･条件面で交渉を持ちかけられることもあります。

売買契約締結

売買契約書の書式は、不動産業者が用意してくれます。ただし、売り主と買い主の合意があれば、別の書式を使えます。

不動産売買の分野は法律による規制が厳しく、業者が用意する契約書式は、それを踏まえているはずです。

それでも、けっこう重要なことが、契約当事者の合意で決められるので、しっかり納得しましょう。

とくに、日付、期間、金額などが適切であるか、代金の支払いや物件に問題が発生したときの取り決めなどを、よく確認してください。

なお、通常、売買契約と同時に買主から頭金（契約金）を受け取ります。

買主は頭金を放棄することで、契約を解除できます。逆に、売り主は頭金の倍額を相手に支払うことで、契約を解除できます。

売買代金の受領

不動産の売買代金を受領します。

買い主が住宅ローンを使用する場合、借り入れの手続き全体で１ヵ月程度かかります。売買代金受領の日程は、その影響を受ける可能性があるので、あらかじめ先方に確認しておきましょう。

登記、保険解約、物件引き渡し

登記は、第三者に対して、不動産物件の権利状態を明示する働きがあり、それを信じた第三者は法律で保護されます。すみやかに変更しておきたいです。

ちなみに、登記の手続きは、通常は業者を通して司法書士に依頼します（依頼費用と税金がかかります）。

物件の引き渡しは、実際には鍵を渡すくらいです。土地のみの売買では、それすらもありません。

税金申告

不動産売却をした結果、儲けが出たら、所得税が課されます。

儲けというのは、下の計算で判断します。

「経費」には、不動産業者に支払った手数料なども含まれます。

計算した結果、儲けがゼロまちはマイナスのときは、税金はかかりません。

税率は次のとおりです。売った不動産の所有期間によって異なります。

• 所有期間５年未満なら所得税30％+住民税９％
• 所有期間５年以上なら所得税15％+住民税５％

具体的な手続きは、税務署や税理士にご確認ください。とくに、経費の判断には、経理の知識が不可欠です。

不動産売却にかかる費用

発生する費用のいくつかは、上ですでに触れました。

一部重複しますが、不動産売却で発生する費用をまとめると、以下の３つです。

不動産業者に支払う仲介手数料

仲介手数料は、その上限が法律で決められています。

2,000万円で売却したら、仲介手数料の上限は66万円です。

仲介手数料は、一般的に売買契約が締結された後に現金で支払います。

銀行に支払う一括返済手数料（ローンがあるとき）

売却した不動産のために、金融機関からお金を借りていたときは、ローンの残額を一括返済します。

そのときに、返済金額とは別に手数料がかかります。

金額は金融機関によりますが、3,000円〜5,000円程度です。

税金

不動産売却でかかる税金には、次のものがあります。

不動産売買のような高額取引の契約書には、収入印紙を貼らなければなりません。その収入印紙の費用が「印紙税」です。

金額は、売買契約書に記載された金額によって変化します。

通常、売買契約では契約書が２通作成され、売り主と買い主がそれぞれ１通所持します。

ただし、売り主は、売買契約書の原本を所有する必要がないため、コピーを受け取ることも可能です。

その場合は、印紙税を節約できます。

また、売却した不動産のためにローンを組んでいるときは、通常、金融機関が不動産に抵当権の設定しています。

売却にともなって、登記から抵当権の記載を抹消しなければなりませんが、そのときに登録免許税がかかります（1物件あたり1,000円）。

戻ってくる税金もある

実は、売却によって戻ってくるかもしれない税金があります。

• 固定資産税
• 都市計画税

この２つの税金は、毎年１月１日時点の所有者が、１年分を収めています。

そのため、年内に不動産を売却すると、残りの期間分の税金が戻ります。

不動産売却での必要書類

必要な書類は、不動産業者から指示がありますが、共通するものをご案内します。

補足説明します。

登記簿謄本

登記簿謄本は現在ではデジタル化され、登記事項証明書と呼ばれています。

法務局で入手できます。手続きは簡単です。不動産業者に取得を依頼できます。

売買契約書

今回の売却の契約書ではなく、その不動産を購入したときの契約書です。

不動産の状況や特約の確認のために必要となります。

見つからない場合は、購入したときの仲介業者にコピーが残っていないか、お問い合わせください。

重要事項説明書

上と同じく、不動産物件を購入したときの重要事項説明書です。

見つからない場合は、以前売却を担当した会社に「コピーをほしい」と連絡してみてください。

ちなみに、昭和46年の宅地建物取引業法改正で、重要事項説明書への記名押印が義務化されています。

それ以降に購入した不動産物件であれば、あるはずです。

境界（筆界）確認書

境界確認書とは、隣地との土地の境界をはっきりさせるために測量をおこない、その結果を証明する書類です。

土地の境界をめぐるトラブルを防ぐために作成し、保管しておきたいです。

一戸建て住宅や土地を売却するときに必要になります。

物件の図面や設備の仕様書

建物の配置や施設の情報を確認できる書類です。

固定資産納税通知書

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に、１年分が課税されます。年度の途中で不動産を売却すると、払いすぎた分が戻ってきます。

そのために必要な書類です。

また、売却に際の移転登記の手続きでも参照します（登録免許税の算出に使用）。

紛失したとき、税務署にお問い合わせください。

維持費関係の書類

マンションを販売するときに必要になる、管理費や修繕積立金等の維持費を知るための書類です。

手元になければ、マンション管理組合にお問い合わせください。

まとめ

以上、不動産売却の手続きについてご説明しました。

ところで、本文でも触れましたが、不動産売却の成否を左右するのが、不動産業者の選定です。

そして、その第一歩が、売却を考えている不動産物件の査定です。

複数の業者に査定してもらい、その結果を通して相場を知り、依頼する業者を選定しましょう。

不動産業者の選定の進め方と注意点は、でご説明しています。