住宅ローンの借り換え 審査の注意点

住宅ローンとは？審査･金利･返済･保証･商品を解説住宅ローンの借り換え 審査の注意点

住宅ローンの借り換えの審査について、注意点を解説します。

新規借り入れと借り換えでの、審査の違い

新規借り入れのときと借り換えのときとで、時間の経過のために変化することがあります。

こうしたことが、大なり小なり審査に影響します。

ローンの減り方より、不動産価値の下がり方のほうが大きい

返済が進むと、住宅ローンの残高は減ります。しかし、借り入れ（借り換え）の担保にする住宅の価値も、年数に応じて下落します。

一般的に、住宅ローン残高と住宅の価格との関係は、下図のようになります。

つまり、借り換えの時点では、借入額に比べて、住宅の担保価値が低くなります。

金融機関にとっては、融資のリスクが大きくなります。そのため、他の項目の審査は厳しくなる可能性が高いです。

教育ローンや車のローンなど、他のローンが増えたら･･･

金融機関が返済能力を判断するときは、住宅ローンだけでなく、その人が組んでいるすべてのローンで判断します。いわゆる総返済負担率です。

車のローンやお子様のための教育ローンなど他にローンがあれば、その返済額も当然含まれます。

健康状態が不調だと団信に入れないことも･･･

銀行や信金などの金融機関で住宅ローンを組むときは、団体信用生命保険（団信）に加入しなければなりません。

団信は普通の生命保険なので、持病や既往症があると加入できないか、保険料（＝保険料分の金利）が高くなります。

フラット35のような、団体信用生命保険（団信）への加入が必須でない住宅ローンもあります。民間ローンにも、そのようなローンはあります。だから、借り換えの道が閉ざされるわけではありません。

ただ、団信無しで住宅ローンを組むことにはリスクがあります。契約者が亡くなったら、遺族が返済しなければなりません。

住宅を人に貸していると、住宅ローンの対象外

転勤や結婚などにより対象の住宅を人に貸している場合、収益物件とみなされ、住宅ローンの借り換えは出来ません。

どうしても借り換えるなら、金利の高い事業用ローンになります。

同じ銀行（金融機関）内での借り換えは不可

同一の銀行（金融機関）での、住宅ローンの借り換えはできません。借り換えは、他の銀行（金融機関）に乗り換えることを意味します。

ただし、現在のローン返済が困難になって、銀行に相談した結果、その銀行の別のローンに切り替わることはあります。

まとめ

借り換えの審査にあたって、とくにご注意いただきたい点を、列挙しました。

この他に、次のような制限もあります。

• 現在、住宅ローンを借りている金融機関内での借り換えはできません。
• 財形住宅融資や「フラット35S」への借り換えはできません（「フラット35」へはできます）。

いずれにしても、新規のときに借り入れできたからと言って、借り換えがスムーズにできるとは限りません。

もし、借り換えを申し込んで、不調に終わったときは、以下のことをご検討ください。