相続した不動産の売却と税金

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産の売却と税金

不動産を相続した時にかかる税金

まず、単純に不動産を相続したときにかかる税金について、まとめてご覧ください。

相続税が軽減される特例

なお、相続する不動産が、使われ方によっては、特例が適用されて、不動産評価額が軽減されます。

概要をご案内すると、以下のような特例があります。

これらの特例は複雑なしくみなので、税理士などの専門家にご相談ください。

ちなみに、相続税がかからないときは、検討不要です。

相続放棄という選択肢

相続することにメリットがないときは、相続放棄という手段もあります。

被相続人が亡くなってから３ヵ月以内に、家庭裁判所に申し立てると、相続放棄できます。

相続を放棄すると、相続権を失うかわりに、納税などの義務もなくなります。

相続放棄は、個々の相続人が、自分の判断でできます。他の相続人の許可を得る必要はありません（ただし、すみやかに連絡してあげましょう）。

また、相続放棄は、するかしないかの二択です。一部だけ相続放棄する、選り好みは認められません。

相続した不動産を売ったときにかかる税金

いったん相続するので、上で説明した相続税などはかかります。

ここでは、相続した不動産を売却することによる所得の税金について、説明します。

ところで、相続した不動産を売る場合、次の２つのパターンが考えられます。

• 相続した不動産を、居住しないで、そのまま売却。
• 相続した人が、しばらく居住した後に売却。

どちらかによって、税金のかかり方は大きく異なります。

相続した不動産を、そのまま売却

このケースでは、空き家を譲渡したときの、通常の課税がおこなわれます。

つまり、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して、次の税率で所得税と住民税がかかります。

なお、相続した実家を売却する場合に限り、親が保有した期間も含めます。よって、親が５年以上所有していた不動産であれば、５年超の税率が適用されます。

相続した人が、居住した後に売却

相続した人が、そこに自宅として居住した後で売却したときは、次の特例を受けることができます。

• 3000万円の特別控除の特例
• 10年超所有の場合の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換え特例
• マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
• 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

税金のかかり方は、居住せずにそのまま売却したときと同じですが、数々の特例によって、納税額は大きく異なります。

相続から３年10ヵ月以内に売却すると減税に

相続税を支払って相続した不動産を売却するなら、相続から３年10ヵ月以内に売るほうが、所得税が軽くなります。

というのは、税額算出の元になる譲渡所得（売却したことによる利益）は、以下の式で算出します。

相続から３年10ヵ月以内に売却すると、相続のときに収めた相続税を、取得費に含めることができます。

そのぶん譲渡所得が低くなり、所得税も安くなります。

不動産の売却は、相続前と相続後のどちらがオトク？

相続後に使われる見込みのない不動産であれば、相続前に売却することも考えられます。

相続前に不動産を売却するメリット

不動産で残すより、現金化して残すほうが、相続人の負担が軽くなります。

相続人の間で分割のしかたを相談しなくても良いし、登記の手続きも不要になります。

では、金銭的には、相続前と相続後のどちらで売却するほうがオトクでしょうか？

相続税がかかるなら、相続後の売却が有利

相続税がかかる場合、つまり相続財産が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）より高くなるときは、相続後に売却するほうがオトクです。

その理由は、現金で相続するより、不動産のままで相続するほうが、相続税が安くなるからです。

現金で相続したときは、そのままの金額が課税対象になります。

それに対して、不動産で相続し、相続後に売却するときは、次の２つの制度のおかげで、課税額が軽減されます。

不動産を売却して納税資金に充てる場合の注意点

相続税には、お金ではなく物で納税する物納という制度があります。

金銭での納税が難しく、かつ相続した不動産をつかわないなら、家屋や土地での納税が、制度上は可能です。

「物納」をおすすめできない理由

ただし、次の２つの理由で、おすすめできません。

• 物納はなかなか認められない（金銭での納税が困難であることを、税務署に認めてもらう必要がある）。
• 不動産の価値は、税法上の基準で評価されるため、通常は時価より低く評価される。

よって、相続した不動産で納税したいときは、それを売却することによる納税資金確保を、ご検討ください。

不動産を売却して、納税資金とするときの注意点

納税資金の確保が目的だろうと、通常の不動産売却の変わるところはありません。

しかし、次の２つのことは起こりがちなので、可能であればあらかじめ備えておきたいです。

10ヶ月というタイムリミットがある

相続税の納税には、相続開始から10ヵ月以内という期限があります。

「期限までに売らなければならない」というプレッシャーのために、不利な価格や条件を受け入れてしまうリスクがあります。

ちなみに、相続税には延納という制度があって、税務署の許可を得て期日を延ばすことはできます。

しかし、手続きは面倒ですし、担保を提供しなければなりませんし、延納による利子が発生します。

相続人の意見がまとまらない恐れ

10ヵ月という期間は、一般論として、不動産を売却するための期間として、短すぎることはありません。

相続開始から、手際よく売りに出せば、希望の金額に達するかはともかく、期日までに売れる可能性はそこそこ高いです（物件の特性によりますが･･･）。

ただし、相続人の間で遺産分割について考えがまとまらないと、売却を開始できません。

意見が割れてしまうと、10ヶ月という猶予期間がどんどん短くなってしまいます。

可能であれば、被相続人が亡くなる前から話し合いをして、方針を決めておきたいです。

まとめ

上でご説明したように、相続した不動産を売却するときは、高く売るだけでなく、納税の条件や期日のことも、意識する必要があります。

売却を委託する不動産業者を選ぶときも、経験豊富で親切な業者を選びたいです。

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