家売却の基本(流れ･相場･税金･費用･査定･業者)
家売却の基本(流れ･相場･税金･費用･査定･業者)家売却の基本(流れ･相場･税金･費用･査定･業者)
このページでは、土地の売却について、以下のことを解説します。
不動産売買は相対取り引きですから、巡り合わせもあります。成功させるには、運の力も借りたいです。
とは言え、失敗しないためにできることは、いくつかあります。こちらでご説明します。
家売却の流れと注意点
土地を売るときは、通常、次のような段階を経ます。
背景が薄い青のステップが１〜２ヵ月、薄いピンクのステップが１〜３ヵ月、薄いオレンジのステップが１ヵ月程度かかります。
全体では３〜６ヵ月くらいかかることになりますが、３ヵ月で終わることはめったにありません。
売り手の「早く売りたい」という気持ちが強くなりすぎると、低い価格で売却することになりやすいです。
できるだけ余裕を持って売却を進めたいです。
家売却の相場の調べ方
余計に時間をかけないで、適切な価格で売却するには、相場を知っておきたいです。
２つの相場の調べ方
まず、だいたいの相場を知る方法を説明します。
国土交通省土地総合情報システムで土地の取引価格を調べることができます。
ご自身の家と近い条件のデータがたまたま見つかれば、ある程度正確な相場をつかめます。
しかし、正確な相場を知りたければ、日々不動産の売買に立ち会っている専門家の見立てが参考になります。
複数の不動産会社に家を査定してもらいましょう。
相場の傾向･特徴
家を売るタイミングを適切に判断するために知っておきたい、相場の特性を説明します。
相場の傾向･特徴
- 建物の価値は徐々に下がる。
- 一戸建ては、築浅の物件ほど下がり幅が大きい。
- 2012年以降、不動産価格は全国的に上昇傾向にある。
家売却でかかる費用･税金
家売却にかかる費用（手数料等）、税金、そして節約のポイントをご説明します。
費用（手数料）
家屋の売却で、通常かかる費用には、以下があります。
家売却の費用
- 仲介手数料（不動産業者に、売却代金の3%+６万円）
- 司法書士への報酬（３万円程度）
- クリーニング、リフォーム費用
以上の費用は、ゼロにもできます。
たとえば、個人間で直接取引すれば、不動産業者は不要です。移転登記は、司法書士に依頼しなくても、自分でできます。
また、クリーニング、リフォームしないで、現状のまま売りに出すこともできます。
しかし、そうすることで費用を節約できても、自分の力では買い手を見つけられないかもしれませんし、移転登記の書類作成に手間取ってスケージュールが狂うかもしれません。
あるいは、現状のまま売りに出しても、希望する価格では買い手がつかないかもしれません。
ムダな出費を抑えたいのは当然ですが、各方面のプロの力を利用するほうが、オトクになることもあります。
税金
家の売却でかかる最低限の税金として、以下があります。
家売却の税金
- 印紙税（３万円前後）
- 登録免許税（数千円）
- 所得税･住民税（売却による利益の20%または40%）
住宅にかかる税金には、さまざまな控除（納税額を減らせる制度）があります。
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から3,000万円が控除される（差し引くことができる）。 |
|---|---|
| 軽減税率の特例 | 所有期間が10年を超える家を売却したときは、税率が低くなる。 |
| 買換え特例 | 今の住居を売って、新しく住居を購入したときに、売った分の納税を先延ばしできる。。 |
| 譲渡損失の通算と繰越 | 家を売って損が出たときは、その年のほかの所得、給与などと通算できます。また、3年以内で、損失を複数年に分けることができます（繰越控除）。 |
これらを有効に使いましょう。
家売却の査定
不動産業者に家を買い取ってもらうなら、少しでも高額に査定してもらう必要があります。
しかし、仲介してもらう（不動産業者を通して販売する）なら、実際に売れそうな金額を査定してほしいです。
よって、業者に実際の価値以上の評価をしてもらうような工夫は不要です。
逆に、この査定を通して、販売を委託する業者を見きわめなければなりません。
そのためには、複数の業者に査定を依頼し、査定結果とその説明、そして提案力などを比較検討しましょう。
以下で、家の査定の基本的な進み方を説明します。
「机上査定」と「訪問査定」とがある
家の査定は、２つに分けることができます。「机上査定」と「訪問査定」です。
「机上査定」は、基本情報から概算を査定する
築年数、構造、立地、広さなど、家についての基本情報を元に、おおよその家の価値を判断するのが、机上査定です。
メールや電話などで査定結果が得られるのは、この机上査定です。
おおよその査定額なので、それを元に、家の売価を決めるわけにはいきません。
しかし、家を売りに出すか出さないか、どの業者に委託するかなどの判断材料になります。
正確な査定額を知るなら「訪問査定」
不動産販売業者などが実際に売りに出す家を実況見分し、物件や周辺環境など調べた上で価値を算出するのが訪問査定です。
精度の高い査定ができますが、訪問日程の調整を含めると、結果が出るまでに日数がかかります。
不動産業者の見つけ方、選び方
一般消費者にとって、不動産売買はわからないことだらけです。たとえば･･･
- 適切な価格がわからない。
- 買い手の見つけ方がわからない。
- 安全確実に売買するための手続きがわからない。
- 相手とトラブルになったときの対処法がわからない。
だから、知識と経験と手段を持っている不動産業者の利用を強くおすすめします。
とは言え、これだけわからないことが多いと、どの業者に委託するかの判断にも迷ってしまいます。
そこで、業者選びでの目のつけどころを説明します。
業者選びでの目のつけどころ
業者の選び方、担当者の見極め方を、以下にまとめました。
業者選びでの着眼点
- 提案力があるか（高く、早く売れるために、具体的な提案･助言があるか）
- 販売力があるか（使える販売ルート、チラシやウェブ上の広告の訴求力など）
- 専門性があるか（“売却”専門の不動産業者か？会社のウェブサイトにある販売物件数は？等々）
- 囲い込み＝両手仲介をしないか
- 担当者は、「宅建士」の有資格者で、経験豊富か
- 担当者の言葉をそのまま信用できそうか
実際に物件が売りに出された後は、不動産業者の言葉を信じて、任せることが多くなります。
情報が溢れている時代なので、素人でも業者の言葉が適切かをいちいちチェックすることは可能です。
しかし、物件があるエリアの現時点の相場や市場動向など、素人が調べきれないことも多々あります。
感覚的な選定基準になってしまいますが、担当者に信頼感を持てるかは、かなり重要です。
無料の不動産一括査定サイト
不動産業者を選ぶときは、複数の業者に査定を依頼し、査定結果やそれにともなう提案･助言などを通して選定したいです。
しかし、ふだん不動産業界と縁のない素人には、査定を依頼する業者を複数見つけるだけでも負担になります。
そこで、無料の不動産一括査定サイトをおすすめします。
不動産一括査定サイト（サービス）を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
