土地売却の査定･価格･費用･税金･必要書類などの基本と注意点

土地売却の査定･価格･費用･税金･必要書類などの基本と注意点

土地売却の査定･価格･費用･税金･必要書類などの基本と注意点

土地売却の流れと注意点

土地を売るときは、通常、次のような段階を経ます。

それぞれのステップについて説明します。

不動産業者の選び方と注意点

土地の相場を知っていて、販路を確保していて、法律やトラブル防止の知識がある、専門家（不動産業者）を通して売却するこちとをおすすめします。

業者選びを失敗しないために、次のことを意識してください。

不動産一括査定サイト（サービス）を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産業者を自動的にマッチングし、複数の不動産業者へ一度に査定依頼が行えます。

なお、不動産業者との委託契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３タイプがあります。

依頼する業者を一つにしぼる「専任媒介契約」が無難ですが、取り引きが活発なエリアなら、「一般媒介契約」にして、複数の業者を競わせる方が、高く売れるかもしれません。

買い手を募集する

不動産業者が受け持つステップですが、昔から付き合いがある業者などでないなら、任せきりにしないことをおすすめします。

打ち合わせをしても、こちらが期待するような募集広告をやってくれない業者がときどきあります。

少なくとも、次のようなことはやりましょう。

購入希望者から買付証明書を受け取る

購入希望者が現れるたら、買付証明書(購入申込書)を不動産業者に提出してもらいます。

お互いにとって大きな取引なので、その後の交渉で齟齬が起こらないよう、「価格」「引渡し時期」「手付金」「ローン特約の有無」「条件」などを記入してもらいます（ただし、書式は不動産業者によって異なります）。

ローン特約とは、買い主が住宅ローンを組むケースで、もしローンの審査に落ちたら、申し込みが自動的に撤回されるという特約です。

買付証明書は、法的な効力を持つ正式書類ですが、あくまでも条件交渉を約束するだけのものです。

この書類を取り交わしても、売買する義務は発生しませんし、無料でキャンセルできます。

買い手に重要事項説明書について説明･交付

交渉の結果、売り主と買い主の間で合意に達しても、すぐに契約書を交わしません。

そのまえに、売主側が重要事項説明書（実際には、不動産業者が作成し、売り主が内容を確認したもの）をもとに、購入希望者に説明のうえ交付します。

通常は、不動産業者が説明してくれます。

重要事項説明書は、正式に契約するあたって、後でトラブルにならないよう重要な事項を互いに確認するための書類です。

売り主にとって不利なことであっても（過去にその土地で事件があった等）、買い主の意思決定に影響するような重要なことは、もれなく説明する義務があります（告知義務）。

もっとも、実務はほとんど不動産業者がやってくれます。

契約締結前に、手付金を受け取る

手付金は、単に代金の一部を前払いしてもらうだけでなく、解約手付としての効力があります。

つまり、買い主は手付金を放棄することで売買契約をキャンセルできますし、売り主はその倍額を返金することで、契約をキャンセルできます。

売る側としては、相手が気軽にキャンセルできない程度の金額にしたいところですが、地域によっておおよその相場があります。

よくあるのは、売買代金の5％～10％程度とか、一律100万円というものです。

売買契約書に署名押印

通常は、契約書を２通作成し、売り主･買い主がそれぞれら署名･捺印します。

契約書に署名･押印したら、その内容について法的責任が生じます。当然のことですが、事前に内容をしっかり点検し、すみずみまで納得してください。

とくに、瑕疵担保責任の条項は、しっかりご確認ください。

瑕疵担保責任とは、契約時点で売り主が知らない欠陥があったときに、それによる損害を売り主が賠償する責任です。

建物に比べると、土地のみの売買で瑕疵担保責任が問われる可能性は低いですが、軟弱地盤、不動沈下、土壌汚染、地中埋設物、法律･条例による規制などにより、建物が建てられないと、瑕疵担保責任の問題になります。

売り主は瑕疵担保責任から逃れられませんが、責任の期間や範囲を契約書に定めることができます。

なお、2020年4月1日に民法が改正され、瑕疵担保責任は契約不適合責任となりました。

土地の引き渡し

売り主にとっては、契約書に署名捺印後のほうが、ある意味忙しくなります。

なぜなら、契約で取り決めた期日までに土地を引き渡さないと、契約違反＝債務不履行になってしまうからです。

引き渡しまでにやらなければならないことは、次の３つが考えられます。

• 登記の変更（抵当権の抹消と、所有権の移転）
• 物件の確認（境界の確認など）
• 物件を引き渡せる状態にする（退去･解体･撤去等）

登記の変更

売る土地のためにローンを組んでいたら、通常は金融機関の抵当権が設定されています。

そのときは、まずローンを全額繰り上げ返済し、その後司法書士に依頼して、登記から抵当権の記載を抹消します。

買い主から代金を受け取ったら、直ちに実施したいです。

その後、登記上の所有者を買い主に変更する必要があります。また、買い主がローンを組んだときは、その抵当権の登記もやらなければなりません。

これらは、通常は買い主がおこないます。

物件の確認

売り主と買い主、そして不動産業者が立ち会って、現地で物件を確認します。

物件が契約書通りか、不具合や欠陥（瑕疵）などがないかをチェックします。

土地の売買では、境界の確認も重要です。利害関係者である隣地の所有者にも立ち会ってもらいます。

境界が不明確であれば、土地家屋調査士に測量を依頼することもあります。

物件を引き渡せる状態にする

建物の立っている土地を更地で引き渡すケースや、その建物を人に貸していて、退去してもらう必要があるときなどは、しっかり段取りして、早めに着手しなければなりません。

また、固定資産税や都市計画税の精算もやる必要があります。

これらは、１月１日時点の所有者（＝売り主）が１年分を納税しているので、通常は、引き渡し日以降の分を算出し、買い主に請求します。

手続きは、通常は１日でおこなう

売り主･買い主双方にとって、効率よく引き渡しをおこなうために、実際には、関係者が集まって、物件の確認以外のことを、１日で終わらせます。

よくあるのが、売り主、買い主、不動産業者、司法書士などが、買い主がローンを組む金融機関に集合して、半日〜１日がかりで実行する、というものです。

土地売却にかかる費用･税金

土地売却にかかる費用は、事前にかなり正確にわかります。

土地を売って、できるだけ利益を出したいということなら、そうした手数料等の費用を事前に把握し、それを踏まえて売価を設定したいです。

土地売却にかかる費用には、次のようなものがあります。

土地を売るのに必要な書類

土地売却は、個人の取り引きとして高額なだけに、たくさんの書類が行き交います。

売買契約を結ぶために作成する書類だけでも、何種類にもなります。ただし、その多くは、業者が作成管理します。

売り主が単独で準備しなければならない書類にしぼると、種類は少なくなります。

まとめ

以上、「土地売却」を主題として5つのテーマを解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

「売却の流れ」「注意点」「必要な費用」「必要な書類」「個人間売買」について理解いただけたと思います。

この5つのテーマさえ押さえておけば、「土地売却」で困る事はありません。

今後の土地を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。